淺析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中涉房債權(quán)的處理方式

? ? ? ?隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革及優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。在房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中，涉房債權(quán)是構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系還是其他法律關(guān)系，買(mǎi)受人是否享有優(yōu)先權(quán)，是否有權(quán)要求管理人交付房屋將是管理人的債權(quán)審查的重點(diǎn)內(nèi)容。在分析涉房債權(quán)處理方式前，尚需厘清管理人的解除權(quán)與購(gòu)房者交付房屋請(qǐng)求權(quán)、購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)與房屋交付請(qǐng)求權(quán)之間的關(guān)系。筆者結(jié)合辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了幾類涉房債權(quán)的處理方式，以供探討。

? ? ? ? 一、管理人解除權(quán)與買(mǎi)受人交付房屋請(qǐng)求權(quán)

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款的規(guī)定，在合同雙方均未履行完畢的情形下，管理人享有解除權(quán)。除雙方均未履行完畢的合同之外，管理人是否有權(quán)解除，管理人如不享解除權(quán)是否需要繼續(xù)履行？本文認(rèn)為破產(chǎn)申請(qǐng)受理前債務(wù)人訂立的合同，應(yīng)區(qū)分情況處理：

? ? ? ?一是債務(wù)人已履行完畢而相對(duì)方尚未履行完畢的合同，管理人無(wú)權(quán)依照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定解除，也無(wú)需解除。債務(wù)人因履行完畢而享有的債權(quán)屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，管理人應(yīng)依法予以追回。

? ? ? ?二是相對(duì)方已履行完畢而債務(wù)人尚未履行完畢的合同，如繼續(xù)履行將構(gòu)成個(gè)別清償?shù)模芾砣瞬粦?yīng)繼續(xù)履行。但管理人不繼續(xù)履行是否意味著管理人享有解除權(quán)呢？破產(chǎn)法并未規(guī)定此種情況下管理人享有解除權(quán)，已經(jīng)履行完畢的相對(duì)方只能根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定依法申報(bào)債權(quán)。具體到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，如果購(gòu)房人對(duì)房屋依法享有優(yōu)先權(quán)且滿足交付條件，管理人繼續(xù)履行不夠成個(gè)別清償，購(gòu)房人又要求繼續(xù)履行的，那么管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

? ? ? ?三是債務(wù)人和相對(duì)方均未履行完畢的合同，管理人有權(quán)依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款的規(guī)定選擇解除或繼續(xù)履行。管理人決定繼續(xù)履行合同的，相對(duì)方有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保，管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。雖然管理人依據(jù)破產(chǎn)法十八條第一款的規(guī)定可以決定繼續(xù)履行合同，但在破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)，合同相對(duì)方已經(jīng)依據(jù)合同法的規(guī)定享有的法定或者約定的解除權(quán)的，應(yīng)可以對(duì)抗管理人繼續(xù)履行合同的決定。

? ? ? ?二、購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)與實(shí)現(xiàn)交付房屋請(qǐng)求權(quán)的條件？

? ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，基于對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房者的基本生存權(quán)的考慮，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱批復(fù)）《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱答復(fù)）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定）賦予了消費(fèi)性購(gòu)房人、具有物權(quán)期待權(quán)的購(gòu)房人具有優(yōu)先權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ横槍?duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》明確指出了購(gòu)房人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)、在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)均享優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。

? ? ? ?本文認(rèn)為，參照上述依據(jù)，具有消費(fèi)者身份的購(gòu)房者、經(jīng)預(yù)告登記具有物權(quán)期待權(quán)的購(gòu)房者享有優(yōu)先權(quán)，可以對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和其他權(quán)利，此種優(yōu)先權(quán)具體體現(xiàn)為在房屋未竣工驗(yàn)收合格不滿足交付條件情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，在房屋滿足交付條件時(shí)的房屋交付請(qǐng)求權(quán)。

在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)房屋交付請(qǐng)求權(quán)還需考慮是否符合前提條件，即建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格，或者能否續(xù)建并竣工驗(yàn)收合格且達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定及合同約定的交付條件。只有經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋才能具備交付的條件，才能滿足購(gòu)房者交付房屋的請(qǐng)求權(quán)。

? ? ? ?三、涉房債權(quán)處理方式

? ? （一）因拆遷而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人享有優(yōu)先權(quán)

? ? ? ?1、拆遷安置協(xié)議由開(kāi)發(fā)商與被拆遷人簽訂的情形

? ? ? ?被拆遷人的安置關(guān)乎其基本的生存權(quán)益，在破產(chǎn)程序中應(yīng)給予特別優(yōu)先的保護(hù)。被拆遷人的安置分為所有權(quán)調(diào)換形式的房屋安置與貨幣補(bǔ)償兩種方式。如拆遷安置協(xié)議約定以貨幣形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人對(duì)該貨幣補(bǔ)償款享有優(yōu)先于其他各種債權(quán)的受償權(quán)。

? ? ? ?在所有權(quán)調(diào)換形式的房屋安置中，被拆遷房的產(chǎn)權(quán)本屬于被拆遷人所有，在產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議簽訂后，應(yīng)視為被拆遷人原房屋所有權(quán)因拆遷而轉(zhuǎn)移到調(diào)換后的房屋或者相應(yīng)房屋對(duì)價(jià)補(bǔ)償款上，并認(rèn)為房屋尚屬在建工程而不具備交付條件，或不具備續(xù)建條件甚至尚未建設(shè)時(shí)，被拆遷人的這一債權(quán)享有優(yōu)先于其他各種債權(quán)包括建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)。被拆遷人的債權(quán)金額應(yīng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)或置換協(xié)議訂立時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格孰高原則來(lái)確定債權(quán)金額，允許其在破產(chǎn)債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

? ? ? ?2、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后的拆遷安置協(xié)議

? ? ? ?根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。條例第二十五條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體是房屋征收部門(mén)與被征收人。實(shí)務(wù)操作中，如被拆遷人與房屋征收部門(mén)約定選擇產(chǎn)權(quán)置換方式，且產(chǎn)權(quán)置換的房屋為拆遷房屋土地上新建的房屋，房屋征收部門(mén)與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，由被拆遷人與開(kāi)發(fā)商直接簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，此種情形下房屋買(mǎi)受人是否享有債權(quán)及其性質(zhì)？本文認(rèn)為，買(mǎi)受人已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，如買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。雖然開(kāi)發(fā)商與被拆遷人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系履行開(kāi)發(fā)商與房屋征收部門(mén)的協(xié)議，因開(kāi)發(fā)商不是拆遷人，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，房屋買(mǎi)受人不具有被拆遷人的身份，但鑒于通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換與房屋征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人與直接與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議的拆遷人對(duì)生存權(quán)的需求無(wú)異，建議給予其優(yōu)先權(quán)。

? ? （二）預(yù)約合同

? ? ? 在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)與購(gòu)房人簽訂訂購(gòu)協(xié)議書(shū)、意向書(shū)等預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。上述協(xié)議如不能視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)約合同的債權(quán)人不具有房屋買(mǎi)受人的身份，在破產(chǎn)程序中，如管理人決定不再繼續(xù)履行預(yù)約合同，則其定金債權(quán)只能確認(rèn)為普通債權(quán)。通常情況下，管理人本著債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化原則，一般不再繼續(xù)履行預(yù)約合同。

? ? ?（三）房屋買(mǎi)賣(mài)合同

? ? ? ?我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》中對(duì)于破產(chǎn)債權(quán)清償順位的規(guī)定中并未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)進(jìn)行明確規(guī)定，但考慮到購(gòu)房消費(fèi)者基本的生存權(quán)，在破產(chǎn)案件中購(gòu)房消費(fèi)者的確具有一定的特殊地位，其基本權(quán)益應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的保護(hù)?！杜鷱?fù)》《答復(fù)》《執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》是目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件實(shí)踐中對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的主要法律依據(jù)，賦予了消費(fèi)者購(gòu)房人以優(yōu)先權(quán)。鑒于法律尚并未明確消費(fèi)者購(gòu)房人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，各地司法實(shí)踐中，也不乏相反的裁判觀點(diǎn)，本文認(rèn)為可以從以下方面對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房人進(jìn)行認(rèn)定：

? ? ? ?1、所購(gòu)商品房系用于居住

? ? ? ?對(duì)于是否需要限制買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物用于居住，司法實(shí)務(wù)中存在兩種不同的觀點(diǎn)：

? ? ? ?第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)的適用前提必須是購(gòu)房人所購(gòu)商品房系用于居住。淄博市中級(jí)人民法院（2018）魯03民終2868號(hào)破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案的民事判決書(shū)中，法院認(rèn)為，一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》精神，認(rèn)定房屋物權(quán)期待權(quán)或相應(yīng)購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先權(quán)的適用前提必須是購(gòu)房人所購(gòu)商品房系用于居住，以體現(xiàn)生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的基本原則，上訴人所購(gòu)房屋是洗浴中心，不屬于居住用房。

? ? ? ?第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，商鋪等非居住用途的房屋買(mǎi)受人也享有優(yōu)先權(quán)。安徽省高級(jí)人民法院在（2017）皖民終249號(hào)安徽深廣建筑安裝有限公司與宣城瀛東投資有限公司、陳尚坤破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書(shū)中認(rèn)為，關(guān)于上述規(guī)定中“消費(fèi)者”含義的理解問(wèn)題，該司法解釋條文或相關(guān)司法解釋均并未明確該處“消費(fèi)者”的含義與《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中“消費(fèi)者”的含義相同，亦無(wú)只保護(hù)生活消費(fèi)的限制性解釋；且陳尚坤所購(gòu)房屋為兩套小面積商鋪，可以認(rèn)定其功能與收益主要為保障與改善家庭生活，仍屬生活消費(fèi)范疇，陳尚坤亦為普通消費(fèi)者。

? ? ? ?本文認(rèn)為，賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的初衷是為了保護(hù)購(gòu)房者必要的生存權(quán)，且該優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)，故應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行限制性解釋。商鋪等無(wú)居住用途的購(gòu)房人不屬于批復(fù)所指的消費(fèi)者。

? ? ? ?2、房屋買(mǎi)受人系自然人

? ? ? 《答復(fù)》規(guī)定，《批復(fù)》第二條關(guān)于已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。

? ? ? ?威海市中級(jí)人民法院（2018）魯10民初30號(hào)民事判決書(shū)認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條、第三條規(guī)定，消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受該法保護(hù)，經(jīng)營(yíng)者為消費(fèi)者提供其生產(chǎn)、銷(xiāo)售的商品或者提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守該法。根據(jù)該規(guī)定，消費(fèi)關(guān)系產(chǎn)生在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間。《批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！北景钢?，原告為企業(yè)法人，并非上述法律和司法解釋規(guī)定的消費(fèi)者，故原告關(guān)于其系以消費(fèi)者身份購(gòu)房的主張，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

? ? ? ? 3、已支付的房屋價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十

? ? ? 《批復(fù)》第二條規(guī)定消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。實(shí)踐中對(duì)于大部分款項(xiàng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議。本文認(rèn)為達(dá)到50%即可認(rèn)定為已經(jīng)支付大部分價(jià)款。實(shí)踐操作中，如只是因?yàn)橘?gòu)房者所付房款不足50%就被排除在了優(yōu)先保護(hù)范圍之外，極易造成此部分人過(guò)激反應(yīng)?；谝陨峡紤]，在具體案件的操作中，很多管理人和法院均將所付房款不足50%的購(gòu)房消費(fèi)者也納入優(yōu)先保護(hù)的范圍之中。對(duì)此問(wèn)題，可根據(jù)具體案件此類情況具體分析，靈活掌握。

? ? ? ?4、在債務(wù)人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，買(mǎi)受人名下僅有一套住房

? ? ? ?基于購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)于其所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)以及其基本的生存權(quán)而賦予其優(yōu)先權(quán)，應(yīng)參照《執(zhí)行異議與復(fù)議的規(guī)定》將債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)的房屋嚴(yán)格限制為一套，如買(mǎi)受人名下已經(jīng)有了一套滿足生存權(quán)的住房，則不能主張優(yōu)先權(quán)。

? ? ? ?破產(chǎn)實(shí)務(wù)操作中，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀，管理人囿于調(diào)查手段，無(wú)法調(diào)查購(gòu)房人名下房屋數(shù)量。另外，名下僅有一套房并沒(méi)有明確限制區(qū)域，通常情況，購(gòu)房人可能因?yàn)楣ぷ骰蜃优x書(shū)等原因在同一城市不同區(qū)域同時(shí)購(gòu)買(mǎi)房屋。為了最大限度保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房戶的權(quán)利，建議在買(mǎi)受人名下僅有一套住房可以限制在債務(wù)人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。

? ? ? ?另外一個(gè)問(wèn)題，如果夫妻雙方其中一人或者兩人已經(jīng)單獨(dú)或者共同所有一套房屋，那么夫妻一方就其余房屋是否享有優(yōu)先權(quán)？

? ? ? ?如皋市人民法院在（2017）蘇0682民初12616號(hào)沈小晶與如皋市永華置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛民事判決書(shū)中認(rèn)為，滿足了夫妻一方的優(yōu)先權(quán)或者繼續(xù)履行合同的權(quán)利，那么家庭的生存利益就已經(jīng)得到了保障，故無(wú)需賦予另一方優(yōu)先權(quán)。本文認(rèn)為上述判決具有合理性。

? ? ?（四）經(jīng)預(yù)告登記的房屋買(mǎi)受人

? ? ? ?預(yù)告登記制度的目的是保障以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，實(shí)際上是物權(quán)期待權(quán)的一種保全制度，使登記物權(quán)人處分物權(quán)的行為對(duì)預(yù)告登記的權(quán)利人不生效力?！秷?zhí)行異議與復(fù)議的批復(fù)》第三十條規(guī)定了經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。參照上述規(guī)定，在破產(chǎn)案件中也應(yīng)當(dāng)賦予已預(yù)告登記的買(mǎi)受人以優(yōu)先權(quán)。

? ? ?（五）假按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同

? ? ? ?1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

? ? ? ?根據(jù)合同法第五十二條第（三）項(xiàng)規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。以騙取行貸款為目的而簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之形式，掩蓋違規(guī)套取銀行貸款的目的，此種行為意圖回避?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸資金的調(diào)控管理，破壞房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定和社會(huì)金融秩序的安全，屬于法律禁止的行為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

? ? ? ?2、貸款合同不因買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而無(wú)效

? ? ? ?房屋買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同確實(shí)有別于普通的、彼此沒(méi)有關(guān)聯(lián)的兩份合同，此兩份合同關(guān)系密切，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是貸款合同存在的前提和基礎(chǔ)，但從兩合同的內(nèi)容和性質(zhì)分析，兩者并非主從合同關(guān)系，而是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同。因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并不必然導(dǎo)致貸款合同無(wú)效。

? ? ? 認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由是雙方當(dāng)事人沒(méi)有真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示，而是以簽訂購(gòu)房合同的形式掩蓋套取銀行貸款的目的，違反了合同法第五十二條第三項(xiàng)“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定。如不能證明貸款銀行已明知開(kāi)發(fā)商與假按揭購(gòu)房人之間虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)合同、套取銀行貸款的事實(shí)等過(guò)錯(cuò)行為，則買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效不能導(dǎo)致貸款合同無(wú)效。

? ? ? ?3、假按揭購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款的請(qǐng)求權(quán)并無(wú)優(yōu)先權(quán)

? ? ? ?基于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，已收購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)返還給購(gòu)房人，主要體現(xiàn)為通過(guò)銀行按揭方式支付的購(gòu)房款，但不包括因按揭貸款產(chǎn)生的利息。假按揭購(gòu)房人要求退還購(gòu)房款債權(quán)性質(zhì)并無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

? ? ? ?在貸款法律關(guān)系中，通常開(kāi)發(fā)商都承擔(dān)了階段性擔(dān)保責(zé)任，在破產(chǎn)程序中，銀行如向債務(wù)人申報(bào)債權(quán)，作為擔(dān)保人的債務(wù)人向貸款銀行承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后，管理人有權(quán)向假按揭的購(gòu)房人追償。

? ? ? （六）以房抵債簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

? ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，在企業(yè)不能按期償還債務(wù)的情況下，以房抵債行為就大量出現(xiàn)，甚至成為了一個(gè)普遍現(xiàn)象。對(duì)于債務(wù)履行期限屆滿之后，通過(guò)以房抵債而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，是否享有優(yōu)先權(quán)呢？

? ? ? ?如皋市人民法院在（2017）蘇0682民初12616號(hào)沈小晶與如皋市永華置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛民事判決書(shū)中認(rèn)為，鑒于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》對(duì)交付購(gòu)買(mǎi)商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)是基于生存利益大于經(jīng)營(yíng)利益的社會(huì)政策原則，為保護(hù)消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)定的特殊規(guī)定，在適用中應(yīng)對(duì)其范圍予以嚴(yán)格限制，不宜做擴(kuò)大解釋。消費(fèi)者購(gòu)房應(yīng)是為了滿足生活居住需要，而非出于經(jīng)營(yíng)或者抵債等其他原因。

? ? ? 本文認(rèn)為，在債務(wù)履行期限屆滿后，雙方經(jīng)協(xié)商一致終止原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將原債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿?gòu)房款，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，認(rèn)定雙方之間建立商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。以房抵債的買(mǎi)受人如屬于規(guī)定的消費(fèi)性購(gòu)房者，則其同樣具有優(yōu)先權(quán)。

? ? ?（七）為民間借貸作擔(dān)保而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

? ? ? ?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同擔(dān)保的，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出生效判決后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，以償還債務(wù)。該規(guī)定賦予出借人在債務(wù)人不能還款之時(shí)，申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物以償還債務(wù)的權(quán)利，但并未賦予出借人優(yōu)先受償權(quán)。在破產(chǎn)程序中，以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為借款擔(dān)保的債權(quán)人也無(wú)法享有優(yōu)先權(quán)，仍然屬于普通債權(quán)。

? ? ? ?如果債務(wù)人為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，而與債權(quán)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)民間借貸司法解釋，主債務(wù)人不履行還款義務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)在房屋價(jià)值范圍內(nèi)申報(bào)債權(quán)，但并不能就房屋主張優(yōu)先受償權(quán)。

? ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，各類債權(quán)之間往往存在重大利益沖突，管理人辦理案件的過(guò)程中，往往需要在解決實(shí)際問(wèn)題與法律規(guī)定之間尋找支撐點(diǎn)，以確保法律效果與社會(huì)效果的有效統(tǒng)一。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中涉房債權(quán)的部分類型進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，以求為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的痛點(diǎn)、難點(diǎn)提供些許思考。

【參考文獻(xiàn)】

1、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

2、《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）第二條關(guān)于已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。

3、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)）第二十九條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

4、《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》第二條：基于《批復(fù)》保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買(mǎi)受人的精神，對(duì)于《批復(fù)》第二條“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買(mǎi)受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買(mǎi)受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)。

5、王新欣、張思明：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行》，人民司法，2016.07。

6、如皋市人民法院（2017）蘇0682民初12616號(hào)民事判決書(shū)認(rèn)為：本案中，涉案房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在永華公司申請(qǐng)破產(chǎn)之前，原告已經(jīng)按照約定支付購(gòu)房款947517元，該款項(xiàng)超過(guò)總房款的百分之五十。但因被告已經(jīng)認(rèn)可原告妻子趙秀梅所申報(bào)的金石莊園5號(hào)樓501室在金石莊園項(xiàng)目續(xù)建竣工后，享有該項(xiàng)目5號(hào)樓501室房屋交房請(qǐng)求權(quán)；如該項(xiàng)目在破產(chǎn)清算程序中無(wú)法續(xù)建，確認(rèn)對(duì)已付購(gòu)房款428510元享有優(yōu)先受償權(quán)，原告家庭的生存利益已經(jīng)得到保障，其并非《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中所指消費(fèi)性買(mǎi)受人。