房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力
雖然時(shí)下房地產(chǎn)市場仍然火熱不減，但鑒于近些年市場的逐步飽和以及整體市場洗牌，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資不抵債，甚至進(jìn)入破產(chǎn)程序的情況。伴隨于此的，是購房戶傾盡一生甚至幾代積蓄購買的房產(chǎn)可能面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，從合同簽訂、房款繳付到產(chǎn)權(quán)證辦理，動(dòng)輒需要幾年時(shí)間。在此期間，若是開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂、樓盤爛尾，購房戶的利益保護(hù)不僅關(guān)涉?zhèn)€體“生存權(quán)”問題，更因其所牽涉的主體范圍之廣、利益沖突之深、社會(huì)影響之大，導(dǎo)致破產(chǎn)管理人必須慎重對待房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)人的商品房預(yù)售[1]問題。
與此相對應(yīng)的，是當(dāng)下我國現(xiàn)行法律及司法解釋就該問題的規(guī)制欠缺。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，破產(chǎn)管理人依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱“《破產(chǎn)法》”）第十八條規(guī)定，就“債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行”。若管理人決定繼續(xù)履行，購房戶尚可以獲得房屋產(chǎn)權(quán)以實(shí)現(xiàn)權(quán)益；若管理人選擇解除購房合同，依據(jù)《破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定，購房戶僅能以所受損害賠償向管理人申報(bào)債權(quán)。值得深思的是，購房戶若就買賣合同辦理預(yù)告登記，雖然《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）第二十條賦予其抵御債權(quán)發(fā)生到物權(quán)實(shí)現(xiàn)的中間階段所發(fā)生的一切法律風(fēng)險(xiǎn)，但《破產(chǎn)法》出臺早于《物權(quán)法》，《破產(chǎn)法》中并未就預(yù)告登記制度在破產(chǎn)程序中的實(shí)際運(yùn)用進(jìn)行規(guī)定，且欠缺針對性的司法解釋，實(shí)踐中造成各破產(chǎn)管理人在履職過程中難于就預(yù)告登記的買賣合同達(dá)成共識，或可能出現(xiàn)就預(yù)告登記的買賣合同僅以其符合《破產(chǎn)法》第十八條而選擇解除，使得預(yù)告登記權(quán)利人即買受人的房屋所有權(quán)期待權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，各地法院就預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力認(rèn)定認(rèn)識不一，“同案不同判”的現(xiàn)象亦有發(fā)生。
預(yù)告登記，即為保障商品房買受人在條件成就時(shí)得以取得商品房所有權(quán)，通過辦理預(yù)告登記擔(dān)保買受人對該特定不動(dòng)產(chǎn)的債法請求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)的形式。本文僅針對已辦理預(yù)告登記但“債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢”的商品房買賣合同，且為其中房地產(chǎn)企業(yè)未向買受人交付、買受人亦未實(shí)現(xiàn)占有的商品房部分?！镀飘a(chǎn)法》第十八條所指“均未履行完畢的合同”，意指合同當(dāng)事人未履行完畢所應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)或關(guān)鍵性義務(wù)，該義務(wù)的未履行將導(dǎo)致合同實(shí)質(zhì)目的的難于實(shí)現(xiàn)。具體到商品房買賣合同而言，買受人的主要合同義務(wù)即足額支付購房款，房地產(chǎn)企業(yè)則主要履行交付房屋和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，大多存在樓盤爛尾或未驗(yàn)收交付的情況，若買受人未完全繳付購房款，即符合《破產(chǎn)法》第十八條所規(guī)定的情況。另需說明的是，若買賣合同中約定的買受人付款期限尚未界至情況下，買受人亦無法以付款期限未到而主張?jiān)撉闆r不屬于《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)制的情形。原因在于，依照《破產(chǎn)法》第四十六條規(guī)定，“未到期的債權(quán)，在破產(chǎn)申請受理時(shí)視為到期”，即就房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)人而言，雖然買賣合同中約定的房屋交付或產(chǎn)權(quán)證明辦理期限尚未到來，但因房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，在條件齊備情況下，相應(yīng)合同義務(wù)因破產(chǎn)程序的特殊規(guī)定而視為提前到期。同時(shí)，為保持買賣合同的雙務(wù)性，“則可以看作破產(chǎn)程序?qū)е码p方債務(wù)都已屆清償期”，買受人的付款期限亦提前到來。
所以，若房地產(chǎn)企業(yè)或買受人任一方主要義務(wù)的完成——買受人完全繳付購房款或房地產(chǎn)企業(yè)履行交付商品房義務(wù)，則管理人不得就該合同行使選擇權(quán)，管理人仍應(yīng)當(dāng)依照合同約定繼續(xù)履行辦理本登記的義務(wù)[2]，以實(shí)現(xiàn)買受人的物權(quán)。即使屬于雙方均未履行完畢的合同，若買受人已實(shí)現(xiàn)對商品房的占有且同時(shí)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》”）第二十八條的規(guī)定，亦可就該條進(jìn)行援用以限制管理人的選擇權(quán)。[3]換言之，即使《最高人民法院<關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定>》第七十一條第六項(xiàng)規(guī)定被《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（二）》（以下簡稱“《破產(chǎn)法解釋（二）》”）第二條否定的情況下，該類情況不動(dòng)產(chǎn)雖然仍屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，但買受人亦可通過《執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定要求管理人繼續(xù)履行合同而獲得優(yōu)先保護(hù)。
二、預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力
立法實(shí)踐中，為恰當(dāng)規(guī)制不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題，依據(jù)其自身目的、性質(zhì)的不同，將不動(dòng)產(chǎn)登記劃分為本登記和預(yù)告登記。
本登記以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為最終目的，即不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行為而實(shí)現(xiàn)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅等法律效果。預(yù)告登記作為準(zhǔn)物權(quán)，雖不以有體物為支配對象，但經(jīng)過登記后，可成為一種具有物權(quán)效力的權(quán)利。[4]“預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于，權(quán)利人所期待的未來發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對于自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動(dòng)不可；而法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對于權(quán)利人的意義，并以法律予以保障”。[5]因此，預(yù)告登記的實(shí)現(xiàn)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，其僅為一種過渡機(jī)制——連接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果，其通過限制不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人的任意處分權(quán)以期實(shí)現(xiàn)在本登記所需條件尚不具備時(shí)，保證交易雙方能夠履行各自義務(wù)，保證本登記的最終完成。由此可知，預(yù)告登記制度的設(shè)立具有擔(dān)保登記權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的。該期待權(quán)基于買賣合同之上、為法律制度所認(rèn)可，用以實(shí)現(xiàn)對合同相對人、第三人處分行為的對抗。且該預(yù)告登記所具有的公示效力，保證交易安全性[6]，發(fā)揮著維護(hù)購房交易安全與效率的作用。
我國《物權(quán)法》第二十條就預(yù)告登記制度從適用范圍、效力和消滅等方面進(jìn)行規(guī)定。
預(yù)告登記適用于當(dāng)事人簽訂買賣房屋的合同或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。當(dāng)事人簽訂買賣房屋的合同，實(shí)際指商品房預(yù)售登記，這也是最典型的預(yù)告登記形式。當(dāng)事人簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，包括預(yù)購商品房抵押或者抵押權(quán)的順位登記，在建工程的預(yù)告登記，正在建造的建筑物、船舶、飛行器在尚不能辦理權(quán)屬登記時(shí)為物盡其用而予以抵押后辦理的預(yù)告登記的，對先買權(quán)、買回權(quán)等的預(yù)告登記及對建筑承包人的工程款預(yù)告登記。[7]
《物權(quán)法》第二十條就預(yù)告登記的消滅規(guī)定為以下兩種情況：債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行本登記之日起 3個(gè)月內(nèi)沒有到登記機(jī)關(guān)申請登記。前種情況指債權(quán)人享有的債權(quán)因某種原因而消滅，此處的債權(quán)，應(yīng)為包含不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合意的債權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的基礎(chǔ)債權(quán)關(guān)系消滅，預(yù)告登記所依賴的基礎(chǔ)關(guān)系消失的情況。后種情況強(qiáng)調(diào)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記條件已達(dá)完滿狀態(tài)，不存在障礙的情況下，債權(quán)人在3個(gè)月內(nèi)沒有進(jìn)行物權(quán)登記。在此種情況下，視為預(yù)告登記權(quán)利人自動(dòng)放棄其權(quán)利。
通說而言，預(yù)告登記具有保全效力、順位效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。其中，破產(chǎn)保護(hù)效力作為保全效力在破產(chǎn)程序中的延伸和適用，體現(xiàn)對登記權(quán)利人的特殊保護(hù)，賦予預(yù)告登記權(quán)利人在破產(chǎn)程序中享有一定的優(yōu)先效力。
保全效力，體現(xiàn)在對預(yù)告登記權(quán)利人保障其將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保障其債權(quán)請求權(quán)及對第三人的對抗效力，通過限制登記義務(wù)人的處分權(quán)予以實(shí)現(xiàn)。對預(yù)告登記后的處分行為我國采取絕對無效原則，即未經(jīng)登記權(quán)利人同意處分標(biāo)的物的，一律不發(fā)生物權(quán)效力。如此規(guī)定，表現(xiàn)出對預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的高度保護(hù)，使其得到類物權(quán)人的保障。
預(yù)告登記的保全效力在私法領(lǐng)域?qū)沟怯浟x務(wù)人的擅自處分毋庸多言，但其是否具有對抗公權(quán)力的處分行為，《物權(quán)法》、《破產(chǎn)法》及《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱“《民事訴訟法》”）等法律暫無明晰。且依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項(xiàng)規(guī)定，“被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，但人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。同理推之，人民法院當(dāng)然有權(quán)就已辦理預(yù)告登記的現(xiàn)房采取查封行為，登記機(jī)構(gòu)亦有權(quán)辦理查封登記。另《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》第十八條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)預(yù)告登記后，除司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制房地產(chǎn)權(quán)利外，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，登記機(jī)關(guān)不得辦理該房地產(chǎn)的其他登記。”即預(yù)告登記無法對抗司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行行為。但筆者認(rèn)為，以上規(guī)定實(shí)有待商榷。遍觀他國立法，多賦予預(yù)告登記對抗公權(quán)力的處分行為，其不僅符合實(shí)質(zhì)上的私法公平，更是預(yù)告登記對抗第三人行為的應(yīng)有之義。
順位效力，指經(jīng)預(yù)告登記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿后據(jù)此確定所保全的請求權(quán)設(shè)立時(shí)間，及由此產(chǎn)生的公示效果，足以向登記物未來的交易對象釋明相應(yīng)登記信息并納入風(fēng)險(xiǎn)評估范圍。體現(xiàn)在以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的，那么這項(xiàng)權(quán)利的日期就按照預(yù)告登記的日期來確定。[8]例如，設(shè)定在建工程抵押預(yù)告登記后，若工程建成后抵押人又對其設(shè)定了重復(fù)抵押，則在建工程抵押應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其后的抵押權(quán)等。即通過預(yù)告登記的方式，將發(fā)生在同一物之上的多項(xiàng)物權(quán)并存競合情況以各項(xiàng)權(quán)利發(fā)生時(shí)間的先后順序予以預(yù)先排列，并以此作為其權(quán)力實(shí)現(xiàn)的順位。
破產(chǎn)保護(hù)效力，指的是在用于不動(dòng)產(chǎn)交易的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)預(yù)告登記后本登記辦理前，不動(dòng)產(chǎn)交易的出賣方進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，排斥第三人權(quán)利的行使，從而保護(hù)經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)，保障預(yù)告登記所擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)能夠在將來轉(zhuǎn)化為物權(quán)。[9]即經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)在一定程度上具有對抗所有權(quán)人、破產(chǎn)管理人的相對效力，可排除破產(chǎn)管理人對合同是否繼續(xù)履行選擇權(quán)的適用，從而保障預(yù)告登記權(quán)利人在條件成就時(shí)獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。但該保護(hù)效力實(shí)未曾在我國《破產(chǎn)法》中得到體現(xiàn)。但從解釋論角度，預(yù)告登記其具有限制登記義務(wù)人的處分行為以實(shí)現(xiàn)登記權(quán)利人最終取得特定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，也當(dāng)然賦予登記權(quán)利人得以對抗登記義務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序的處分行為或法院執(zhí)行行為。
《德國民法典》第八百八十三條第二款規(guī)定，“在預(yù)告登記后就土地或權(quán)利所做出的處分，在它會(huì)妨害或侵害請求權(quán)的限度內(nèi)不生效力，即使處分以強(qiáng)制執(zhí)行或假扣押方式或由支付不能程序中的管理人為之，亦同。”《德國破產(chǎn)法》第二十四條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或者破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、消滅或權(quán)力內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿上記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！比毡?、我國臺灣地區(qū)在對預(yù)告登記的規(guī)定中，雖與德國法的規(guī)定有所區(qū)別，但同樣地都對預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力進(jìn)行了確認(rèn)與細(xì)化?？梢?，預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力不僅是實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度目的、發(fā)揮預(yù)告登記制度功能的需要，更是破產(chǎn)實(shí)踐中平衡利益的需要。
期房交易成為新房買賣的重要形式后，為合理限制房地產(chǎn)企業(yè)的逐利行為侵害商品房買受人的合法權(quán)益，各國均制定相應(yīng)的保護(hù)措施來保護(hù)交易安全，具體而言即預(yù)告登記制度，擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)買賣中的買賣合同關(guān)系，以賦予登記權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)具有權(quán)利保全、順位保留和破產(chǎn)保護(hù)的效力，保障交易的最終達(dá)成和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的平順轉(zhuǎn)移。另一方面，破產(chǎn)法及破產(chǎn)程序的規(guī)定，當(dāng)然具有平衡各方利益的目的，現(xiàn)代破產(chǎn)法的價(jià)值本位更多傾向于社會(huì)本位，不僅要依程序?qū)鶆?wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行梳理、分割，更應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中重新煥發(fā)債務(wù)人企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能力、保障各類各方債權(quán)人的合法利益和保護(hù)勞動(dòng)者的正當(dāng)權(quán)益。若管理人單純依據(jù)《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定解除了已進(jìn)行預(yù)告登記的基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，則預(yù)告登記就此失效，預(yù)告登記權(quán)利人取得特定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則無法實(shí)現(xiàn)。
（二）司法認(rèn)定中的預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)效力
根據(jù)筆者就相關(guān)案例的檢索發(fā)現(xiàn)，若支持管理人具有選擇權(quán)且管理人選擇解除買賣合同，則買受人僅可依《破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定向管理人申報(bào)債權(quán)。但該債權(quán)以何種方式進(jìn)行處理，即在破產(chǎn)程序中該債權(quán)應(yīng)在何順位進(jìn)行受償，司法認(rèn)定中尚存分歧：
有觀點(diǎn)認(rèn)為買受人所申報(bào)債權(quán)應(yīng)列入共益?zhèn)鶆?wù)，具體論證有如下兩種：一、該債權(quán)系合同關(guān)系消滅后為恢復(fù)原狀雙方所互負(fù)返還義務(wù)的體現(xiàn)。由于該返還義務(wù)是基于破產(chǎn)法賦予管理人或債務(wù)人的特別解除權(quán)而產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)基于當(dāng)事人公平的考量，允許對方當(dāng)事人就已經(jīng)部分履行的財(cái)產(chǎn)擁有取回權(quán)，或者財(cái)產(chǎn)不存在時(shí)將與已經(jīng)部分履行等價(jià)的債權(quán)列為共益?zhèn)鶆?wù)。[10]二、以《破產(chǎn)法》第四十二條第三款為依據(jù)，主張購房款返還請求權(quán)應(yīng)為共益?zhèn)鶆?wù)，即依照《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“”《合同法》）第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄昂贤獬龑?dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任?！?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; word-wrap: break-word !important; font-size: 8px;">[11]
又基于《破產(chǎn)法》第四十二條第三款對債務(wù)人不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，主張購房款返還請求權(quán)為共益?zhèn)鶆?wù)。筆者認(rèn)為，對共益?zhèn)鶆?wù)，不能僅以《破產(chǎn)法》第四十二條進(jìn)行認(rèn)定，更應(yīng)當(dāng)考慮到其系為了全體債權(quán)人的共同利益以及破產(chǎn)程序的順利進(jìn)行而負(fù)擔(dān)的債務(wù)，有利于保障全體債權(quán)人的權(quán)益。
此論證將解除合同后的民事責(zé)任誤認(rèn)為不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)，實(shí)系概念混淆。故，將管理人行使解除權(quán)后買受人所申報(bào)的債權(quán)作為共益?zhèn)鶆?wù)清償確有偏頗。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于《破產(chǎn)法》、《物權(quán)法》及司法解釋均未就預(yù)告登記制度在破產(chǎn)程序中的優(yōu)先效力進(jìn)行規(guī)定，故只能作為普通債權(quán)進(jìn)行清償。即根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱“《物權(quán)法司法解釋一》”）第五條、《物權(quán)法》第二十條第二款及《破產(chǎn)法》第五十三條，預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)就此淪為無擔(dān)保的債權(quán)。破產(chǎn)程序中，此類只對特定義務(wù)人發(fā)生效力而不負(fù)任何擔(dān)保、不指向其他任何物的債權(quán)，只能作為普通債權(quán)參與分配清償。該主張?jiān)阢∈仡A(yù)告登記僅為權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)，嚴(yán)格遵循我國物權(quán)法僅賦予預(yù)告登記的保全效力，而否認(rèn)預(yù)告登記所具有的破產(chǎn)保護(hù)效力，即認(rèn)為“預(yù)告登記權(quán)利人仍屬于債權(quán)人，法律沒有規(guī)定其優(yōu)先權(quán)，如果承認(rèn)預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力，相當(dāng)于認(rèn)為該債權(quán)人具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人同樣的地位，是對登記權(quán)利人的過度保護(hù)。在破產(chǎn)情況下，與其他債權(quán)人相比預(yù)告登記債權(quán)人并不具有另外的利益付出，因此沒有理由享有優(yōu)先保護(hù)的地位”。[13]一方面，這與預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)具有顯著差別。若以此處理，預(yù)告登記制度的功能在破產(chǎn)程序中將無法發(fā)揮其原有目的，作為具有強(qiáng)烈物權(quán)指向性——物權(quán)性保護(hù)的預(yù)告登記的債權(quán)將無法按照原有的制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)最終的物權(quán)，使該制度原本為了保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的設(shè)立初衷落空；另一方面，在破產(chǎn)實(shí)踐中，基于《破產(chǎn)法》第一百一十三條對債權(quán)清償順位的規(guī)定，普通債權(quán)清償順位靠后造成清償比例相對較低，若買受人經(jīng)過預(yù)告登記的債權(quán)亦作為普通債權(quán)進(jìn)行清償，不利于保護(hù)處于弱勢地位的買受人，不利于公平正義的彰顯和易引發(fā)群體性事件，危及社會(huì)穩(wěn)定。
另有觀點(diǎn)對預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力予以認(rèn)可，強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記制度作為物權(quán)性保護(hù)，不僅具有擔(dān)保針對特定不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)請求權(quán)得到履行的效力，同時(shí)可以在破產(chǎn)程序中限制管理人選擇權(quán)或享有一定程度的優(yōu)先受償權(quán)。
[1] 《商品房銷售管理辦法》第三條：“商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。”
[2] 杜萬華，最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第157頁。
[3] 張凌云：《房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中商品房買受人權(quán)利的保護(hù)——以物權(quán)期待權(quán)和信息公示為核心的邏輯重構(gòu)》，載王欣新、鄭志斌主編：《破產(chǎn)法論壇》（第十三輯），法律出版社2018年版，第697-699頁。
[4] 常鵬翱：《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2011年版，第204頁。
[5] 胡康生：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第63頁。
[6] 王赫：《<物權(quán)法>司法解釋對強(qiáng)制執(zhí)行的影響》，載《中國公證》2016年第四期。
[7] 王利明：《物權(quán)法研究（上卷）》，中國人民大學(xué)出版社2013年版，第354頁。
[8] 王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第169頁。
[9] 王宏、王道昌：《不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度初探》，載《法學(xué)論壇》2000年第六期，第64-69頁。
[10] 伊藤真：《破產(chǎn)法?民事再生法（第三版）》，有斐閣2014年版，第352頁。
[11] 廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案民事判決書（案號：（2009）民一終字第23號）
[12] 《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法釋義及實(shí)用指南》編寫組：《<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>釋義及實(shí)用指南》，中國民主法制出版社2012年版，第123頁。
[13] 尹田：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第178-181頁。
[14] 金春：《論房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房消費(fèi)者的權(quán)利保護(hù)——消費(fèi)者保護(hù)和債權(quán)人可預(yù)測性的平衡》，載《法律適用》2016年第四期，第38-44頁。
[15] 任一民：《期房交易合同在破產(chǎn)法上的效力研究》，載《法律適用》2016年第五期，第93-100頁。
[16] 胡康生：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第63頁。
[17] 杜萬華，最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第158頁。