淺析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中涉房債權(quán)的處理方式

? ? ? ?隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革及優(yōu)化營商環(huán)境的深入推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象進一步加劇。在房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中，涉房債權(quán)是構(gòu)成房屋買賣合同法律關(guān)系還是其他法律關(guān)系，買受人是否享有優(yōu)先權(quán)，是否有權(quán)要求管理人交付房屋將是管理人的債權(quán)審查的重點內(nèi)容。在分析涉房債權(quán)處理方式前，尚需厘清管理人的解除權(quán)與購房者交付房屋請求權(quán)、購房者的優(yōu)先權(quán)與房屋交付請求權(quán)之間的關(guān)系。筆者結(jié)合辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的實踐經(jīng)驗，總結(jié)了幾類涉房債權(quán)的處理方式，以供探討。

? ? ? ? 一、管理人解除權(quán)與買受人交付房屋請求權(quán)

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款的規(guī)定，在合同雙方均未履行完畢的情形下，管理人享有解除權(quán)。除雙方均未履行完畢的合同之外，管理人是否有權(quán)解除，管理人如不享解除權(quán)是否需要繼續(xù)履行？本文認為破產(chǎn)申請受理前債務(wù)人訂立的合同，應區(qū)分情況處理：

? ? ? ?一是債務(wù)人已履行完畢而相對方尚未履行完畢的合同，管理人無權(quán)依照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定解除，也無需解除。債務(wù)人因履行完畢而享有的債權(quán)屬于債務(wù)人財產(chǎn)，管理人應依法予以追回。

? ? ? ?二是相對方已履行完畢而債務(wù)人尚未履行完畢的合同，如繼續(xù)履行將構(gòu)成個別清償?shù)?，管理人不應繼續(xù)履行。但管理人不繼續(xù)履行是否意味著管理人享有解除權(quán)呢？破產(chǎn)法并未規(guī)定此種情況下管理人享有解除權(quán)，已經(jīng)履行完畢的相對方只能根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定依法申報債權(quán)。具體到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，如果購房人對房屋依法享有優(yōu)先權(quán)且滿足交付條件，管理人繼續(xù)履行不夠成個別清償，購房人又要求繼續(xù)履行的，那么管理人應當繼續(xù)履行。

? ? ? ?三是債務(wù)人和相對方均未履行完畢的合同，管理人有權(quán)依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款的規(guī)定選擇解除或繼續(xù)履行。管理人決定繼續(xù)履行合同的，相對方有權(quán)要求管理人提供擔保，管理人不提供擔保的，視為解除合同。雖然管理人依據(jù)破產(chǎn)法十八條第一款的規(guī)定可以決定繼續(xù)履行合同，但在破產(chǎn)申請受理時，合同相對方已經(jīng)依據(jù)合同法的規(guī)定享有的法定或者約定的解除權(quán)的，應可以對抗管理人繼續(xù)履行合同的決定。

? ? ? ?二、購房者的優(yōu)先權(quán)與實現(xiàn)交付房屋請求權(quán)的條件？

? ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，基于對消費性購房者的基本生存權(quán)的考慮，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱批復）《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復>中有關(guān)消費者權(quán)利應優(yōu)先保護的規(guī)定應如何理解的答復》（以下簡稱答復）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行異議和復議的規(guī)定）賦予了消費性購房人、具有物權(quán)期待權(quán)的購房人具有優(yōu)先權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ横槍ι綎|省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》明確指出了購房人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)、在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)均享優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。

? ? ? ?本文認為，參照上述依據(jù)，具有消費者身份的購房者、經(jīng)預告登記具有物權(quán)期待權(quán)的購房者享有優(yōu)先權(quán)，可以對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)和其他權(quán)利，此種優(yōu)先權(quán)具體體現(xiàn)為在房屋未竣工驗收合格不滿足交付條件情況下的購房款返還請求權(quán)，在房屋滿足交付條件時的房屋交付請求權(quán)。

在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，購房人實現(xiàn)房屋交付請求權(quán)還需考慮是否符合前提條件，即建設(shè)工程是否竣工驗收合格，或者能否續(xù)建并竣工驗收合格且達到法律法規(guī)規(guī)定及合同約定的交付條件。只有經(jīng)竣工驗收合格的房屋才能具備交付的條件，才能滿足購房者交付房屋的請求權(quán)。

? ? ? ?三、涉房債權(quán)處理方式

? ? （一）因拆遷而簽訂房屋買賣合同的買受人享有優(yōu)先權(quán)

? ? ? ?1、拆遷安置協(xié)議由開發(fā)商與被拆遷人簽訂的情形

? ? ? ?被拆遷人的安置關(guān)乎其基本的生存權(quán)益，在破產(chǎn)程序中應給予特別優(yōu)先的保護。被拆遷人的安置分為所有權(quán)調(diào)換形式的房屋安置與貨幣補償兩種方式。如拆遷安置協(xié)議約定以貨幣形式補償?shù)?，被拆遷人對該貨幣補償款享有優(yōu)先于其他各種債權(quán)的受償權(quán)。

? ? ? ?在所有權(quán)調(diào)換形式的房屋安置中，被拆遷房的產(chǎn)權(quán)本屬于被拆遷人所有，在產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議簽訂后，應視為被拆遷人原房屋所有權(quán)因拆遷而轉(zhuǎn)移到調(diào)換后的房屋或者相應房屋對價補償款上，并認為房屋尚屬在建工程而不具備交付條件，或不具備續(xù)建條件甚至尚未建設(shè)時，被拆遷人的這一債權(quán)享有優(yōu)先于其他各種債權(quán)包括建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)。被拆遷人的債權(quán)金額應按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時或置換協(xié)議訂立時的房屋市場價格孰高原則來確定債權(quán)金額，允許其在破產(chǎn)債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

? ? ? ?2、《國有土地上房屋征收與補償條例》施行后的拆遷安置協(xié)議

? ? ? ?根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。條例第二十五條規(guī)定，拆遷補償協(xié)議的簽訂主體是房屋征收部門與被征收人。實務(wù)操作中，如被拆遷人與房屋征收部門約定選擇產(chǎn)權(quán)置換方式，且產(chǎn)權(quán)置換的房屋為拆遷房屋土地上新建的房屋，房屋征收部門與開發(fā)商簽訂協(xié)議，由被拆遷人與開發(fā)商直接簽訂房屋買賣合同，此種情形下房屋買受人是否享有債權(quán)及其性質(zhì)？本文認為，買受人已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，如買賣合同不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，那么應當認定房屋買賣合同有效。雖然開發(fā)商與被拆遷人簽訂房屋買賣合同系履行開發(fā)商與房屋征收部門的協(xié)議，因開發(fā)商不是拆遷人，對于開發(fā)商而言，房屋買受人不具有被拆遷人的身份，但鑒于通過產(chǎn)權(quán)置換與房屋征收部門簽訂補償協(xié)議的被拆遷人與直接與開發(fā)商簽訂補償協(xié)議的拆遷人對生存權(quán)的需求無異，建議給予其優(yōu)先權(quán)。

? ? （二）預約合同

? ? ? 在房屋銷售過程中，開發(fā)商往往會與購房人簽訂訂購協(xié)議書、意向書等預約合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。上述協(xié)議如不能視為商品房買賣合同，那么與開發(fā)商簽訂預約合同的債權(quán)人不具有房屋買受人的身份，在破產(chǎn)程序中，如管理人決定不再繼續(xù)履行預約合同，則其定金債權(quán)只能確認為普通債權(quán)。通常情況下，管理人本著債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化原則，一般不再繼續(xù)履行預約合同。

? ? ?（三）房屋買賣合同

? ? ? ?我國《企業(yè)破產(chǎn)法》中對于破產(chǎn)債權(quán)清償順位的規(guī)定中并未對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購房消費者的權(quán)益應當如何保護進行明確規(guī)定，但考慮到購房消費者基本的生存權(quán)，在破產(chǎn)案件中購房消費者的確具有一定的特殊地位，其基本權(quán)益應當給予相應的保護?！杜鷱汀贰洞饛汀贰秷?zhí)行異議和復議的規(guī)定》是目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件實踐中對于購房消費者權(quán)益保護的主要法律依據(jù)，賦予了消費者購房人以優(yōu)先權(quán)。鑒于法律尚并未明確消費者購房人的認定標準，各地司法實踐中，也不乏相反的裁判觀點，本文認為可以從以下方面對消費性購房人進行認定：

? ? ? ?1、所購商品房系用于居住

? ? ? ?對于是否需要限制買賣標的物用于居住，司法實務(wù)中存在兩種不同的觀點：

? ? ? ?第一種觀點認為，優(yōu)先權(quán)的適用前提必須是購房人所購商品房系用于居住。淄博市中級人民法院（2018）魯03民終2868號破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一案的民事判決書中，法院認為，一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》精神，認定房屋物權(quán)期待權(quán)或相應購房款返還請求權(quán)優(yōu)先權(quán)的適用前提必須是購房人所購商品房系用于居住，以體現(xiàn)生存權(quán)優(yōu)先保護的基本原則，上訴人所購房屋是洗浴中心，不屬于居住用房。

? ? ? ?第二種觀點認為，商鋪等非居住用途的房屋買受人也享有優(yōu)先權(quán)。安徽省高級人民法院在（2017）皖民終249號安徽深廣建筑安裝有限公司與宣城瀛東投資有限公司、陳尚坤破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛二審民事判決書中認為，關(guān)于上述規(guī)定中“消費者”含義的理解問題，該司法解釋條文或相關(guān)司法解釋均并未明確該處“消費者”的含義與《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》中“消費者”的含義相同，亦無只保護生活消費的限制性解釋；且陳尚坤所購房屋為兩套小面積商鋪，可以認定其功能與收益主要為保障與改善家庭生活，仍屬生活消費范疇，陳尚坤亦為普通消費者。

? ? ? ?本文認為，賦予購房者優(yōu)先權(quán)的初衷是為了保護購房者必要的生存權(quán)，且該優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)，故應當對其進行限制性解釋。商鋪等無居住用途的購房人不屬于批復所指的消費者。

? ? ? ?2、房屋買受人系自然人

? ? ? 《答復》規(guī)定，《批復》第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權(quán)利應優(yōu)先保護的規(guī)定，是為了保護個人消費者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應作擴大解釋。

? ? ? ?威海市中級人民法院（2018）魯10民初30號民事判決書認為，《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第二條、第三條規(guī)定，消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受該法保護，經(jīng)營者為消費者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)，應當遵守該法。根據(jù)該規(guī)定，消費關(guān)系產(chǎn)生在消費者和經(jīng)營者之間?！杜鷱汀返诙l規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！北景钢校鏋槠髽I(yè)法人，并非上述法律和司法解釋規(guī)定的消費者，故原告關(guān)于其系以消費者身份購房的主張，于法無據(jù)，本院不予支持。

? ? ? ? 3、已支付的房屋價款超過合同約定總價款的百分之五十

? ? ? 《批復》第二條規(guī)定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。實踐中對于大部分款項的認定標準存在爭議。本文認為達到50%即可認定為已經(jīng)支付大部分價款。實踐操作中，如只是因為購房者所付房款不足50%就被排除在了優(yōu)先保護范圍之外，極易造成此部分人過激反應?；谝陨峡紤]，在具體案件的操作中，很多管理人和法院均將所付房款不足50%的購房消費者也納入優(yōu)先保護的范圍之中。對此問題，可根據(jù)具體案件此類情況具體分析，靈活掌握。

? ? ? ?4、在債務(wù)人開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，買受人名下僅有一套住房

? ? ? ?基于購房消費者對于其所購買房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)以及其基本的生存權(quán)而賦予其優(yōu)先權(quán)，應參照《執(zhí)行異議與復議的規(guī)定》將債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)的房屋嚴格限制為一套，如買受人名下已經(jīng)有了一套滿足生存權(quán)的住房，則不能主張優(yōu)先權(quán)。

? ? ? ?破產(chǎn)實務(wù)操作中，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀，管理人囿于調(diào)查手段，無法調(diào)查購房人名下房屋數(shù)量。另外，名下僅有一套房并沒有明確限制區(qū)域，通常情況，購房人可能因為工作或子女讀書等原因在同一城市不同區(qū)域同時購買房屋。為了最大限度保護消費者購房戶的權(quán)利，建議在買受人名下僅有一套住房可以限制在債務(wù)人開發(fā)的房地產(chǎn)項目中。

? ? ? ?另外一個問題，如果夫妻雙方其中一人或者兩人已經(jīng)單獨或者共同所有一套房屋，那么夫妻一方就其余房屋是否享有優(yōu)先權(quán)？

? ? ? ?如皋市人民法院在（2017）蘇0682民初12616號沈小晶與如皋市永華置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛民事判決書中認為，滿足了夫妻一方的優(yōu)先權(quán)或者繼續(xù)履行合同的權(quán)利，那么家庭的生存利益就已經(jīng)得到了保障，故無需賦予另一方優(yōu)先權(quán)。本文認為上述判決具有合理性。

? ? ?（四）經(jīng)預告登記的房屋買受人

? ? ? ?預告登記制度的目的是保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，實際上是物權(quán)期待權(quán)的一種保全制度，使登記物權(quán)人處分物權(quán)的行為對預告登記的權(quán)利人不生效力?！秷?zhí)行異議與復議的批復》第三十條規(guī)定了經(jīng)過預告登記的物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中也應當予以保護。參照上述規(guī)定，在破產(chǎn)案件中也應當賦予已預告登記的買受人以優(yōu)先權(quán)。

? ? ?（五）假按揭房屋買賣合同

? ? ? ?1、房屋買賣合同無效

? ? ? ?根據(jù)合同法第五十二條第（三）項規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。以騙取行貸款為目的而簽訂《商品房買賣合同》，以簽訂商品房買賣合同之形式，掩蓋違規(guī)套取銀行貸款的目的，此種行為意圖回避國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸資金的調(diào)控管理，破壞房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定和社會金融秩序的安全，屬于法律禁止的行為，開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》依法應當認定為無效合同。

? ? ? ?2、貸款合同不因買賣合同無效而無效

? ? ? ?房屋買賣合同與貸款合同確實有別于普通的、彼此沒有關(guān)聯(lián)的兩份合同，此兩份合同關(guān)系密切，房屋買賣合同是貸款合同存在的前提和基礎(chǔ)，但從兩合同的內(nèi)容和性質(zhì)分析，兩者并非主從合同關(guān)系，而是兩個相對獨立的合同。因此房屋買賣合同無效，并不必然導致貸款合同無效。

? ? ? 認定房屋買賣合同無效的理由是雙方當事人沒有真實的房屋買賣意思表示，而是以簽訂購房合同的形式掩蓋套取銀行貸款的目的，違反了合同法第五十二條第三項“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定。如不能證明貸款銀行已明知開發(fā)商與假按揭購房人之間虛構(gòu)房屋買賣合同、套取銀行貸款的事實等過錯行為，則買賣合同的無效不能導致貸款合同無效。

? ? ? ?3、假按揭購房人要求返還購房款的請求權(quán)并無優(yōu)先權(quán)

? ? ? ?基于買賣合同無效，已收購房款應當返還給購房人，主要體現(xiàn)為通過銀行按揭方式支付的購房款，但不包括因按揭貸款產(chǎn)生的利息。假按揭購房人要求退還購房款債權(quán)性質(zhì)并無優(yōu)先受償權(quán)。

? ? ? ?在貸款法律關(guān)系中，通常開發(fā)商都承擔了階段性擔保責任，在破產(chǎn)程序中，銀行如向債務(wù)人申報債權(quán)，作為擔保人的債務(wù)人向貸款銀行承擔了擔保責任后，管理人有權(quán)向假按揭的購房人追償。

? ? ? （六）以房抵債簽訂的房屋買賣合同

? ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，在企業(yè)不能按期償還債務(wù)的情況下，以房抵債行為就大量出現(xiàn)，甚至成為了一個普遍現(xiàn)象。對于債務(wù)履行期限屆滿之后，通過以房抵債而簽訂的房屋買賣合同的買受人，是否享有優(yōu)先權(quán)呢？

? ? ? ?如皋市人民法院在（2017）蘇0682民初12616號沈小晶與如皋市永華置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛民事判決書中認為，鑒于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》對交付購買商品房全部或者大部分款項的消費者予以優(yōu)先保護是基于生存利益大于經(jīng)營利益的社會政策原則，為保護消費者的居住權(quán)而設(shè)定的特殊規(guī)定，在適用中應對其范圍予以嚴格限制，不宜做擴大解釋。消費者購房應是為了滿足生活居住需要，而非出于經(jīng)營或者抵債等其他原因。

? ? ? 本文認為，在債務(wù)履行期限屆滿后，雙方經(jīng)協(xié)商一致終止原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，訂立商品房買賣合同，建立商品房買賣合同關(guān)系，將原債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿彿靠?，應當尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，認定雙方之間建立商品房房屋買賣合同關(guān)系。以房抵債的買受人如屬于規(guī)定的消費性購房者，則其同樣具有優(yōu)先權(quán)。

? ? ?（七）為民間借貸作擔保而簽訂的房屋買賣合同

? ? ? ?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，對于當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保的，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出生效判決后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物，以償還債務(wù)。該規(guī)定賦予出借人在債務(wù)人不能還款之時，申請拍賣買賣合同標的物以償還債務(wù)的權(quán)利，但并未賦予出借人優(yōu)先受償權(quán)。在破產(chǎn)程序中，以簽訂房屋買賣合同作為借款擔保的債權(quán)人也無法享有優(yōu)先權(quán)，仍然屬于普通債權(quán)。

? ? ? ?如果債務(wù)人為他人的債務(wù)提供擔保，而與債權(quán)人簽訂房屋買賣合同，根據(jù)民間借貸司法解釋，主債務(wù)人不履行還款義務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)在房屋價值范圍內(nèi)申報債權(quán)，但并不能就房屋主張優(yōu)先受償權(quán)。

? ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，各類債權(quán)之間往往存在重大利益沖突，管理人辦理案件的過程中，往往需要在解決實際問題與法律規(guī)定之間尋找支撐點，以確保法律效果與社會效果的有效統(tǒng)一。本文對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中涉房債權(quán)的部分類型進行了簡要分析，以求為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的痛點、難點提供些許思考。

【參考文獻】

1、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

2、《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復>中有關(guān)消費者權(quán)利應優(yōu)先保護的規(guī)定應如何理解的答復》，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋[2002]16號）第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權(quán)利應優(yōu)先保護的規(guī)定，是為了保護個人消費者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應作擴大解釋。

3、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號）第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

4、《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》第二條：基于《批復》保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復》第二條“承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)。

5、王新欣、張思明：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行》，人民司法，2016.07。

6、如皋市人民法院（2017）蘇0682民初12616號民事判決書認為：本案中，涉案房屋的商品房買賣合同簽訂在永華公司申請破產(chǎn)之前，原告已經(jīng)按照約定支付購房款947517元，該款項超過總房款的百分之五十。但因被告已經(jīng)認可原告妻子趙秀梅所申報的金石莊園5號樓501室在金石莊園項目續(xù)建竣工后，享有該項目5號樓501室房屋交房請求權(quán)；如該項目在破產(chǎn)清算程序中無法續(xù)建，確認對已付購房款428510元享有優(yōu)先受償權(quán)，原告家庭的生存利益已經(jīng)得到保障，其并非《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》中所指消費性買受人。