房地產企業(yè)破產中預告登記的破產保護效力劉琛 曹愛武一、問題緣起雖然時下房地產市場仍然火熱不減，但鑒于近些年市場的逐步飽和以及整體市場洗牌，部分房地產企業(yè)出現(xiàn)資不抵債，甚至進入破產程序的情況。伴隨于此的，是購房戶傾盡一生甚至幾代積蓄購買的房產可能面臨落空的風險。實踐中，從合同簽訂、房款繳付到產權證辦理，動輒需要幾年時間。在此期間，若是開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂、樓盤爛尾，購房戶的利益保護不僅關涉?zhèn)€體“生存權”問題，更因其所牽涉的主體范圍之廣、利益沖突之深、社會影響之大，導致破產管理人必須慎重對待房地產企業(yè)債務人的商品房預售[1]問題。與此相對應的，是當下我國現(xiàn)行法律及司法解釋就該問題的規(guī)制欠缺。房地產企業(yè)進入破產程序后，破產管理人依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產法》（以下簡稱“《破產法》”）第十八條規(guī)定，就“債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行”。若管理人決定繼續(xù)履行，購房戶尚可以獲得房屋產權以實現(xiàn)權益；若管理人選擇解除購房合同，依據(jù)《破產法》第五十三條規(guī)定，購房戶僅能以所受損害賠償向管理人申報債權。值得深思的是，購房戶若就買賣合同辦理預告登記，雖然《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）第二十條賦予其抵御債權發(fā)生到物權實現(xiàn)的中間階段所發(fā)生的一切法律風險，但《破產法》出臺早于《物權法》，《破產法》中并未就預告登記制度在破產程序中的實際運用進行規(guī)定，且欠缺針對性的司法解釋，實踐中造成各破產管理人在履職過程中難于就預告登記的買賣合同達成共識，或可能出現(xiàn)就預告登記的買賣合同僅以其符合《破產法》第十八條而選擇解除，使得預告登記權利人即買受人的房屋所有權期待權難以實現(xiàn)。同時，各地法院就預告登記在破產程序中的效力認定認識不一，“同案不同判”的現(xiàn)象亦有發(fā)生。預告登記，即為保障商品房買受人在條件成就時得以取得商品房所有權，通過辦理預告登記擔保...
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漆婕四川方法律師事務所律師西南政法大學法學碩士，四川方法律師事務所房地產破產項目部主辦律師，辦理了多起房地產開發(fā)企業(yè)破產案件，對房地產開發(fā)企業(yè)破產案件中涉及的復雜疑難問題具有較為深入的研究。淺析房地產企業(yè)破產案件中涉房債權的處理方式 隨著供給側結構性改革及優(yōu)化營商環(huán)境的深入推進，房地產開發(fā)企業(yè)破產現(xiàn)象進一步加劇。在房地產破產案件中，涉房債權是構成房屋買賣合同法律關系還是其他法律關系，買受人是否享有優(yōu)先權，是否有權要求管理人交付房屋將是管理人的債權審查的重點內容。在分析涉房債權處理方式前，尚需厘清管理人的解除權與購房者交付房屋請求權、購房者的優(yōu)先權與房屋交付請求權之間的關系。筆者結合辦理房地產企業(yè)破產案件的實踐經驗，總結了幾類涉房債權的處理方式，以供探討。 一、管理人解除權與買受人交付房屋請求權根據(jù)《企業(yè)破產法》第十八條第一款的規(guī)定，在合同雙方均未履行完畢的情形下，管理人享有解除權。除雙方均未履行完畢的合同之外，管理人是否有權解除，管理人如不享解除權是否需要繼續(xù)履行？本文認為破產申請受理前債務人訂立的合同，應區(qū)分情況處理： 一是債務人已履行完畢而相對方尚未履行完畢的合同，管理人無權依照企業(yè)破產法的規(guī)定解除，也無需解除。債務人因履行完畢而享有的債權屬于債務人財產，管理人應依法予以追回。 二是相對方已履行完畢而債務人尚未履行完畢的合同，如繼續(xù)履行將構成個別清償?shù)?，管理人不應繼續(xù)履行。但管理人不繼續(xù)履行是否意味著管理人享有解除權呢？破產法并未規(guī)定此種情況下管理人享有解除權，已經履行完畢的相對方只能根據(jù)破產法的規(guī)定依法申報債權。具體到房地產企業(yè)破產案件中，如果購房人對房屋依法享...
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關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二） 中華人民共和國最高人民法院公告 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》已于2018年10月29日由最高人民法院審判委員會第1751次會議通過，現(xiàn)予公布，自2019年2月1日起施行。 最高人民法院 2018年12月29日 為正確審理建設工程施工合同糾紛案件，依法保護當事人合法權益，維護建筑市場秩序，促進建筑市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規(guī)定，結合審判實踐，制定本解釋。 第一條 招標人和中標...
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淺談預重整及其在我國的發(fā)展現(xiàn)狀▲▲▲ 曹愛武 尤子謙1一、預重整理論與價值分析（一）預重整的基本內容預重整（prepackaged bankruptcy）是20 世紀 80 年代在美國破產實踐中發(fā)展起來的一種重整模式，后被美國破產法典接受并予以制度化。2005年美國破產法修訂后進一步加大了司法重整程序的難度，很多債務企業(yè)紛紛轉向預重整制度，客觀上也促進了預重整制度的發(fā)展。迄今為止，美國制定了最完善的預重整規(guī)則，并且該規(guī)則在司法實踐中的運用也是最廣泛的。從內容上來說，預重整是指發(fā)生經濟困境債務企業(yè)主動與債權人就企業(yè)復蘇與債務清理方案進行談判，并就談判結果制訂了重整方案，在該方案獲得大多數(shù)債權人表決同意后，將該方案提交法院確認，使得該方案能夠約束所有人，特別是那些反對的債權人。從程序上來說，預重整是將法庭外談判取得的談判結果通過司法重整的方式進行確認，預重整是法庭外談判和司法重整的銜接程序。（二）美國預重整的主要規(guī)則美國預重整的法律規(guī)制體系主要包括聯(lián)邦破產法、聯(lián)邦破產程序規(guī)則、各州破產法院預重整的司法判例、以及各個破產法院制定的預重整指引。聯(lián)邦破產法第 1102條（b）、 1121條（a）和 1126 條2是預重整的主要規(guī)則。1121 條（a）規(guī)定：債務人可以在向法院提出破產申請的同時一并提出已經制作好的重整計劃，也可以在主動申請破產或被申請破產后隨時提交重整計劃。而預重整制度最重要的則規(guī)定在1126條（b），該條款一方面對預重整程序進行了單獨許可，另一方面也對預重整期間的信息披露和征集投票程序提出了要求，主要內容為：如果重整申請人在重整申請以前已經制定重整計劃，并預按照破產法及相關法律的規(guī)定對之進行征集投票，且信息披露充分，那么債權人或股東在重整申請之前表達的接受或拒絕重整計劃的意見，將被認為是對重組計劃進行了接受或拒絕。破產規(guī)則3018條（b）...
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房地產企業(yè)破產中預告登記的破產保護效力劉琛 曹愛武一、問題緣起雖然時下房地產市場仍然火熱不減，但鑒于近些年市場的逐步飽和以及整體市場洗牌，部分房地產企業(yè)出現(xiàn)資不抵債，甚至進入破產程序的情況。伴隨于此的，是購房戶傾盡一生甚至幾代積蓄購買的房產可能面臨落空的風險。實踐中，從合同簽訂、房款繳付到產權證辦理，動輒需要幾年時間。在此期間，若是開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂、樓盤爛尾，購房戶的利益保護不僅關涉?zhèn)€體“生存權”問題，更因其所牽涉的主體范圍之廣、利益沖突之深、社會影響之大，導致破產管理人必須慎重對待房地產企業(yè)債務人的商品房預售[1]問題。與此相對應的，是當下我國現(xiàn)行法律及司法解釋就該問題的規(guī)制欠缺。房地產企業(yè)進入破產程序后，破產管理人依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產法》（以下簡稱“《破產法》”）第十八條規(guī)定，就“債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行”。若管理人決定繼續(xù)履行，購房戶尚可以獲得房屋產權以實現(xiàn)權益；若管理人選擇解除購房合同，依據(jù)《破產法》第五十三條規(guī)定，購房戶僅能以所受損害賠償向管理人申報債權。值得深思的是，購房戶若就買賣合同辦理預告登記，雖然《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）第二十條賦予其抵御債權發(fā)生到物權實現(xiàn)的中間階段所發(fā)生的一切法律風險，但《破產法》出臺早于《物權法》，《破產法》中并未就預告登記制度在破產程序中的實際...
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《全國法院破產審判工作會議紀要》最高法院法官解讀（一）管理人制度完善的路徑與思考2018年3月5日，最高人民法院印發(fā)了《全國法院破產審判工作會議紀要》（法〔2018〕53號，以下簡稱《紀要》）?！都o要》第三部分就實踐中管理人制度存在的問題，提供了解決路徑和方法。為幫助理解和適用該部分規(guī)定，充分發(fā)揮管理人職能，本文對《紀要》管理人制度的完善部分的內容進行解讀。1、管理人制度實踐中的問題意識2007年最高人民法院頒布指定管理人、確定管理人報酬兩個司法解釋后，初步形成了管理人制度基本格局。十年左右的實踐中，一批企業(yè)破產案件在管理人推動下順利處理，管理人隊伍在破產實踐中得到鍛煉，管理人經驗和水平得以提升。隨著企業(yè)破產的依法展開和深入推進，管理人制度運作中出現(xiàn)了很多新問題，現(xiàn)行制度在一些方面表現(xiàn)出與新情況、新問題不適用、不協(xié)調的狀況，主要表現(xiàn)在：第一，管理人結構不合理。目前各地管理人名冊中只包括律師事務所、會計師事務所和破產清算事務所及其從業(yè)人員，但在企業(yè)重整中確定企業(yè)運營價值、制定最佳重整方案時，通常需要具有經營能力和管理經驗、專業(yè)技術知識的人員。目前管理人制度未提供這類人員進入破產管理的通暢入口。第二，管理人指定方式及對管理人的管理存在不足。法院指定管理人多數(shù)都是采取搖號、抽簽等方式隨機指定。這種方式雖可避免恣意指定，但有時指定的管理人不能勝任復雜案件的管理工作，無法履職。第三，管理人職...
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